Fundos Imobiliários

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Fundos Imobiliários

Com o crescente interesse, especialmente do investidor pessoa física na aplicação em fundos de investimento imobiliário, é proporcionalmente desafiador encontrar uma forma de entendê-los.

Diferentemente do investimento em renda fixa, que geralmente se traduz em um empréstimo, ou do investimento em ações que se caracteriza pela compra de um pedaço de uma empresa, um fundo de investimento imobiliário costuma ser menos conhecido em sua estrutura pelo investidor médio.

Com base nesse cenário, este texto pretende auxiliar investidores iniciantes ou não na reflexão de alguns indicadores e conceitos relacionados a FIIs que podem ser relevantes na avaliação dessa alternativa bastante interessante de investimento.

Indicadores e Conceitos

A primeira grande classificação que gostaríamos de esclarecer neste tópico é a separação entre fundos de papéis e fundos chamados tijolo.

  • Os fundos de papéis são fundos imobiliários que essencialmente investem em títulos de dívidas lastreados em ativos imobiliários tais como CRIs, LCIs, etc.
  • Os fundos de tijolo, por outro lado, são aqueles fundos que aplicam diretamente nos imóveis. Essa é a classe mais comum entre os investidores que começam a procurar por esta classe de fundo e, por isso, vamos focar o texto de hoje especialmente em indicadores relacionados a este segmento.

Vejamos alguns indicadores a serem considerados na avaliação de um fundo de investimento imobiliário. 

LOCALIZAÇÃO

Este primeiro item pode ser um dos mais intuitivos da lista quando compramos um fundo imobiliário de tijolo, uma vez que em essência, estamos comprando um pedaço de um portfólio de imóveis. É natural, portanto, considerarmos a localização dos imóveis que compõem a carteira do fundo.

Essencialmente cabem aqui as mesmas perguntas que caberiam na compra direta de um imóvel:

  • É uma região que tende a se valorizar ? é uma região com boa infraestrutura ?
  • Existe uma boa demanda pelo local ?
  • Em caso de imóveis de um único inquilino: caso esse inquilino saia do imóvel, será atraente para outros inquilinos?
  • A região dispõe de um bom preço por metro quadrado?
  • O valor patrimonial e o valor de mercado que está sendo negociado pelo fundo é justificado pelo valor dos imóveis que compõem esse fundo nesta localização?

ÁREA BRUTA LOCÁVEL (GLA) 

Fazendo novamente um paralelo com a compra de um imóvel diretamente, a área bruta locável seria o equivalente, dentro de um fundo imobiliário, a área de um apartamento em metros quadrados.

O ponto aqui é quanto de espaço este fundo tem em sua propriedade para fazer locações: estamos falando de volume! O volume pode ser um equacionador na hora de ponderarmos o preço por metro quadrado. Se tem uma grande área locável, geralmente podemos esperar uma maior diversificação.

Uma nota importante é que essa proxy não pode ser considerada especialmente em fundos que aplicam aos Shopping Centers.

FOTOS DO EMPREENDIMENTO

Você compraria um apartamento sem ter ido visitar? Pois em fundos de investimentos imobiliários é muito comum que o investidor compre cotas sem saber exatamente que tipo de imóvel está tratando.

Como está a região e o nível de reforma? Nesse sentido vale a pena investir algum tempo e visitar o endereço fisicamente ou ao menos uma visita virtual, utilizando o Google Maps ou algum outro software que permita buscar fotos dos empreendimentos, e entender de alguma forma mais palpável a situação atual dos imóveis que compõem a carteira dos fundos.

Se você é um investidor profissional ou trabalha com aconselhamento de outros clientes, deve ser comum observar a migração de ativos reais neste cenário, é ainda mais importante, ter esse contato direto com os ativos alvo.

TIPO DE IMÓVEL – Galpão, Laje Corporativa, Centro Logístico, etc.

O tipo de imóvel que o fundo investe é fundamental na hora de uma boa escolha de fundo de investimentos imobiliários. Se o interesse é por imóveis corporativos que vão ser usados como escritórios, imóveis residenciais ou mesmo shopping centers, isso ditará muito sobre o que esperar desse fundo.

Se o investidor prevê, por exemplo, um período de recessão que impacte o orçamento das empresas, ele pode antever um movimento de vacância maior do que o atual em um fundo imobiliário com foco em lajes corporativas, por exemplo, o que culminará numa desvalorização.

Se pensamos em um momento onde o varejo físico encolherá, temos as mesmas premissas para um shopping center, as quais não valem, por exemplo, ao fundo de imóveis residenciais ou a galpões logísticos.

Entender a classe de fundo em que está investindo é fundamental para uma decisão consciente.

PARTICIPAÇÃO QUE O FII TEM NO IMÓVEL

A participação que o fundo imobiliário tem no imóvel pode ser uma dica de quais indicadores nós devemos considerar em sua análise. Se o fundo imobiliário tem 100% de um shopping, basicamente o nosso foco será analisar as condições de locação, localidade e crescimento de vendas daquele shopping, no entanto, se ele tiver só uma parte das lojas, é importante considerar que tipo de loja nós temos na carteira.

INADIMPLÊNCIA

A inadimplência é um indicador especialmente importante na hora de avaliar um fundo de investimento imobiliário. Primeiramente, uma alta inadimplência causa impactos diretos na rentabilidade do FII, isto porque a não locação de toda área do imóvel causa a diminuição do nível de receita.

Este, no entanto, não é o único o fator de impacto da inadimplência como um indicador a ser analisado: a influência tem consequências futuras também.

Um imóvel, prédio, shopping ou região com elevada inadimplência pode indicar que o preço da locação está acima do ponto de equilíbrio da região, desta forma, os gestores destes imóveis podem ser tentados a baixar o preço da locação ou mais, os próprios inquilinos atuais terão força de negociação na renovação de seus contratos.

Esses dois movimentos fazem com que os fundamentos de valor da locação e área bruta locável, que nós já levamos em consideração, não sejam válidos para o futuro, e nós precisaríamos trabalhar um ajuste nos valores de previsão de receitas futuras com o impacto negativo observado pelas elevadas taxas de inadimplência. 

INQUILINO

Por último, e um dos mais importantes: o inquilino. Ele aparece como um fator fundamental na hora de julgar a qualidade dos recebíveis do fundo imobiliário.

O inquilino, que é quem pagará o aluguel no futuro, pode ser observado como uma espécie de “fiador do fluxo de caixa desse fundo”.

Este indicador é especialmente importante para imóveis, e tem uma finalidade específica, tais como imóveis que são cedidos à universidades ou sedes de grandes empresas ou ainda como centro logístico/operacional de uma instituição específica.

Neste caso, olhar a saúde financeira do inquilino, assim como as perspectivas de permanência naquele local são bastante importantes.

A análise do inquilino, contudo, não se restringe aos casos de imóveis direcionados à uma única função, é importante considerar o perfil do locador, ainda que este tenha o CNPJ diversificado.

É comum, por exemplo, termos fundos imobiliários concentrados em imóveis comerciais, lajes corporativas ou agências bancárias – neste caso, a análise do setor será mais do que recomendada.